Wissenswertes

Vorwort:

Die Immobilienrente ist eine besondere Form des Darlehens für Menschen im Rentenalter: Wenn Sie Wohneigentum besitzen, das Sie selbst nutzen und weiterhin nutzen möchten, dann können Sie sich einen Teil des Immobilienwertes als Immobilienrente auszahlen lassen.

Es gibt mehrere Begriffe, die Sie in diesem Zusammenhang zu hören bekommen.

  1. Immobilien- bzw. Leibrente (Sie und Ihr Lebenspartner erhalten die Zusatzrente und Ihr Wohnrecht bis zum Lebensende). Die Immobilie wechselt den Besitzer.
  2. Umkehrhypothek (Eine Bank oder Versicherung belastet nach und nach Ihr Haus). Darlehen werden durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert und Sie bleiben weiterhin Eigentümer Ihrer Immobilie.
    Info: Leider gibt es aktuell fast keine Institution, die sich auf dieses Verfahren einlässt.
  1. Zeitrente (hier erhalten Sie Ihre Zusatzrente für eine bestimmte Zeit (z.B. 10 oder 20 Jahre) und dann ist der Besitzübergang abgelaufen. Vereinbarungen darüber hinaus müssen besprochen werden.
    Info: Diese Variante wird selten gewählt, da Sie nach z.B. 20 Jahren Miete für Ihre Immobilie zahlen müssten. Diese Kosten sind heute nicht zu kalkulieren und voraussichtlich zittern Sie immer mehr, je näher Sie auf die 20 Jahre zusteuern.

 

 

Ein Wertgutachten von einem vereidigten Sachverständigen ist unerlässlich.

 

Voraussetzungen:

Grundsätzlich kann der Käufer selbst festlegen, welche Voraussetzungen der Eigentümer erfüllen muss, um in den Genuss einer Immobilienrente zu kommen. In der Regel gelten aber bestimmte Altersgrenzen, unterhalb derer die Immobilienrente nicht abgeschlossen werden kann. Immer öfter wird ein Mindestalter von 65 oder 70 Jahren vorausgesetzt, denn der Käufer  möchte vermeiden, dass durch die restliche Lebenserwartung ein unkalkulierbares Risiko für seine regelmäßigen Auszahlungen entsteht. Ebenso wäre die Rentenzahlung extrem gering.

Die Immobilie sollte komplett oder zumindest weitgehend schuldenfrei sein. Oft wird festgelegt, dass der Nocheigentümer dazu verpflichtet ist, die Immobilie instand zu halten und zu pflegen. Dadurch soll der Wert dauerhaft erhalten werden.

 

Was passiert im Todesfall?

In fast allen Verträgen ist festgelegt, dass der Partner des Verstorbenen ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie genießt. Die Immobilienrente wird weiter ausgezahlt (bei manchen Anbietern allerdings nur noch ein verminderter Betrag). Der Kapitalgeber muss mit der Verwertung der Immobilie also abwarten, bis auch der im Haushalt lebende Ehepartner oder Angehörige verstirbt. Hat der Vertragsnehmer allein gelebt, wird der bis zu einem vereinbarten Zeitraum noch nicht bezahlte Rentenwert an die Erben ausgeschüttet.

 

Tipps und Infos:

  • Bei Verträgen zwischen einem Unternehmen und einem Leibrentennehmer ist eine Versicherung zur Absicherung der Leibrentenzahlung sinnvoll.
  • Hausbesitzer sollten bedenken, dass nur werthaltige, schuldenfreie Immobilien in guter Lage eine nennenswert gute Verrentung erzielen. Wer ein unattraktives, verwohntes Objekt auf dem Land besitzt oder noch eine Hypothek abzahlt, wird wenig profitieren.
  • Hinzuzurechnen sind unter Umständen auch Entschädigungen an Ihre Darlehensgeber (Vorfälligkeitszinsen), wenn ein Darlehen vorhanden ist.
  • Der Hausbesitzer kann immer nur eine wesentlich niedrigere Auszahlung erwarten, als sich rein rechnerisch aus dem Verkehrswert und der rein statistischen Lebenserwartung ergeben würde.
  • Möchten Sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben? Dann fällt die monatliche Rate in der Regel deutlich niedriger aus.
  • Möchten Sie einen Teil der Kaufsumme vorab ausgezahlt bekommen oder soll alles in die Rente einfließen?
  • Wer soll in Zukunft für die Renovierung und Instandhaltung der Immobilie aufkommen: Sie oder der Käufer?
  • Soll die Rente an den amtlichen Lebenshaltungskostenindex gebunden sein, also dynamisch und damit wertstabil mitwachsen?

 

Zum Abschluss hier noch die Infos zur

Umkehrhypothek, die aktuell leider von fast keinem angeboten wird:

Es handelt sich um einen Kreditvertrag, dem zwar die Immobilie als Sicherheit dient, dessen Auszahlung dann aber per Einmalbetrag oder in sofort beginnender Rentenversicherung erfolgt. Der Hausbesitzer bleibt Eigentümer und kann in seiner Immobilie weiterhin wohnen. Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld. Die Schuldenlast baut sich – im Gegensatz zum normalen Baukredit – von Jahr zu Jahr auf.

 

Der Kredit wird inklusive Zinsen erst nach dem Tod des Kreditnehmers oder bei Auszug aus der Immobilie – etwa beim Umzug in ein Pflegeheim – zurückgezahlt. Die Erben können das Darlehen aus eigenem Vermögen, mithilfe eines neuen Kredits oder durch den Verkauf der Immobilie ablösen. Oder aber die Bank verwertet die Immobilie und zahlt einen eventuellen Überschuss an die Erben aus. Die Kreditnehmer sind gegen Räumung geschützt, solange noch einer der Partner der Kreditnehmerseite lebt, seinen ersten Wohnsitz im Haus hat und solange der Kreditnehmer die örtlichen Lasten wie etwa die Steuern trägt.

Fachliteratur (von uns empfohlen)

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